Por: Nicolás Pérez
Tener casa propia es el principal anhelo de las familias. Brinda estabilidad patrimonial, es una de las inversiones más seguras que hay y les da a los hogares una percepción de seguridad que no otorga el arriendo. Sin embargo, contrario a lo que debería ocurrir, las decisiones del Gobierno están dificultando cada vez más ese sueño. Veamos por qué:
En primer lugar, con las viviendas de interés prioritario -VIP- y las viviendas de interés social -VIS- sucede algo particular: la venta del inmueble se hace sobre salarios mínimos y no sobre un precio en dinero corriente. Es decir, cuando la persona va a comprar la casa se le informa que el precio es de 150 salarios, en caso de las VIS, o 90 salarios para las VIP.
Esto implica que el valor del inmueble va a aumentar año tras año dependiendo del incremento que decrete el Gobierno Nacional del salario mínimo y, por ende, el monto de las cuotas de los créditos también crece. Pensemos en el siguiente ejemplo:
Un apartamento de vivienda VIS de 150 salarios que se vendió en 2021 para entregarse en 2023 pasó de costarle al comprador $136 a 174 millones, lo cual representa unincremento de 38 millones en un lapso tan corto de tres años que significa casi una tercera parte del precio inicial del inmueble y que puede implicar un costo no previsto que la persona no tenga cómo asumir.
Por eso, el incremento del salario mínimo debe ser una decisión más técnica que política, dado que los anuncios alegres de diciembre derivan en un dolor de cabeza para las familias que quieren acceder a viviendas VIS o VIP.
En segundo lugar, debido a la alta inflación y las decisiones del Banco de la República las tasas de interés de los créditos hipotecarios están por las nubes. En promedio, estas rondan el 20% anual actualmente, cuando hace menos de un año estaban entre el 8% y 9% anual.
Esto quiere decir que las cuotas de los créditos han sufrido un alza este año del 100%, lo que, a su vez, implica que los Bancos revalúen la capacidad de endeudamiento de los compradores y, de ser necesario, reduzcan el monto a desembolsar en un 50%.
En otras palabras, siguiendo nuestro ejemplo anterior, si el comprador solicitó un crédito por $100 millones y no tiene ingresos adicionales para soportar un mayor endeudamiento, el Banco puede disminuir el monto del préstamo a $50 millones, con lo cual la persona no solamente tendría un vacío de $50 millones por cubrir, sino que también tiene que asumir los $38 millones adicionales en que aumentó el precio de la vivienda por el incremento del salario mínimo.
En total, esa persona que en 2021 invirtió con ilusión en un proyecto VIS ahora, tres años después, tiene que salir a buscar $88 millones para mantener la vivienda. Una misión casi que imposible que muy seguramente deriva en el desistimiento de la compra.
En tercer lugar, el Gobierno, por un lado, no ha desembolsado los subsidios de Mi Casa Ya, lo cual tiene contra la pared a más de un colombiano. Por otro lado, la Ministra de Vivienda anunció que solamente las personas que estén inscritas en el Sisben podrán acceder este programa, el cual hasta ahora beneficiaba hogares con ingresos de hasta $4 salarios mensuales.
Este cambio implica que miles de hogares de clase media-baja ya no contarán con un apoyo que oscilaba entre 20 y 30 salarios mínimos para la compra de vivienda VIS y VIP.
La unión de las anteriores circunstancias puede derivar en una cascada de desistimientos masivos de personas que ya no tienen cómo pagar las cuotas de los créditos y se ven obligadas a renunciar al sueño de tener casa propia. Y los constructores, por su parte, afrontarían una caída significativa de la demanda que puede poner en jaque la viabilidad financiera de más de un proyecto.
Lo más preocupante, es que pareciera que este tema no tiene prioridad dentro de la agenda del Gobierno. Las decisiones que se han tomado están poniendo en riesgo al sector de la construcción y parecieran condenar a los colombianos a vivir en un País de inquilinos y no de propietarios.
